Rudowski Hausverwaltung

Hausordnung: Rechte und Pflichten für Eigentümer & Mieter – Gesetzliche Grundlagen im Überblick

Hausordnung als rechtlicher Rahmen für ein geregeltes Zusammenleben

Die Hausordnung ist ein unverzichtbares Regelwerk für das Zusammenleben in Mehrparteienhäusern. Sie formuliert verbindliche Verhaltensregeln, die ein geordnetes, sicheres und respektvolles Miteinander gewährleisten sollen – insbesondere in Gebäuden mit gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie Treppenhäusern, Waschküchen oder Höfen.

Als rechtlich relevante Grundlage betrifft die Hausordnung sowohl Mieter als auch Eigentümer. Ihre Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit ergeben sich aus den zentralen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dabei fungiert sie nicht nur als Ausdruck allgemeiner Rücksichtnahme, sondern auch als juristisch belastbares Instrument, um Rechte und Pflichten innerhalb der Hausgemeinschaft verbindlich zu regeln.

Eine wirksam eingeführte Hausordnung kann sowohl Bestandteil eines Mietvertrages als auch Ergebnis eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung sein. In beiden Fällen entfaltet sie rechtliche Bindungskraft – und bildet somit die Grundlage für Maßnahmen bei Verstößen, etwa durch Abmahnung, Vertragsstrafen oder im Extremfall sogar durch eine fristlose Kündigung.

Autor: Dennis Rudowski - 13.04.2025

Hausordnung – Inhaltsverzeichnis

Inhalt:

1. Bedeutung und Rechtsgrundlage der Hausordnung

Die Hausordnung fungiert als verbindlicher Verhaltenskodex innerhalb eines Mehrparteienhauses und regelt den ordnungsgemäßen Gebrauch gemeinschaftlicher Einrichtungen sowie das rücksichtsvolle Miteinander der Bewohner. Sie konkretisiert, was als sozialverträgliches Verhalten im Haus gilt – und leistet damit einen zentralen Beitrag zum friedlichen und strukturierten Zusammenleben.

Rechtlich wirksam ist die Hausordnung dann, wenn sie entweder Bestandteil eines Mietvertrages ist oder durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung gemäß § 15 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eingeführt wurde.

§ 15 WEG: „Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung oder durch Beschluss mit Stimmenmehrheit […] die Gebrauchsregelung treffen.“

Das bedeutet konkret: Die Eigentümergemeinschaft kann mit einfacher Mehrheit eine Hausordnung beschließen, ändern oder aufheben – vorausgesetzt, der Beschluss entspricht den Regeln ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ergänzend verpflichtet § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben) alle Bewohner dazu, sich rücksichtsvoll und sozial verträglich zu verhalten:

§ 242 BGB: „Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.“

Das bedeutet im Hauskontext: Jeder muss sich so verhalten, dass andere nicht übermäßig gestört oder gefährdet werden.

2. Typische Inhalte der Hausordnung

Die Hausordnung konkretisiert zentrale Verhaltensregeln, die das tägliche Zusammenleben im Mehrparteienhaus betreffen. Sie sorgt für Transparenz und Rechtssicherheit, indem sie die Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche und das Verhalten der Bewohner in wesentlichen Punkten verbindlich regelt.

Typische Inhalte einer Hausordnung sind unter anderem:
Ruhezeiten (z. B. von 22:00 bis 6:00 Uhr) zur Vermeidung nächtlicher Lärmbelästigung
Reinigungs- und Ordnungspflichten im Treppenhaus, Keller, Müllbereich und anderen Gemeinschaftszonen
Vorgaben zur Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen, etwa der Waschküche, des Gartens oder des Fahrradraums
Hinweise zum richtigen Lüften, Heizen und Umgang mit Feuchtigkeit, um Bauschäden zu vermeiden
Regelungen zur Tierhaltung, insbesondere bei größeren Tieren oder potenziellen Störquellen
Vorschriften zum Grillen auf Balkonen oder Gemeinschaftsflächen
Vorgaben zum Parken auf dem Grundstück oder in gemeinschaftlich genutzten Stellplätzen

Wichtig: Die Hausordnung darf keine Regelungen enthalten, die gegen geltendes Recht oder Grundrechte verstoßen. Ein pauschales Verbot von Kindern im Garten oder ein generelles Grillverbot ohne sachlichen Grund wären etwa rechtlich unzulässig.

3. Für Mieter (rechtliche Bindung)

Auch für Mieter ist die Hausordnung rechtlich verbindlich – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Sie entfaltet ihre Rechtswirkung, wenn:

sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde oder

im Mietvertrag auf eine allgemeingültige Hausordnung verwiesen wird, die dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt war oder zur Verfügung gestellt wurde.

Rechtsgrundlage ist § 535 BGB, der die Hauptpflichten des Mietverhältnisses regelt:

§ 535 BGB: „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.“

Daraus ergibt sich: Die Einhaltung der Hausordnung gehört zu den vertraglichen Pflichten eines Mieters. Sie stellt sicher, dass die Wohnqualität aller Beteiligten gewahrt bleibt und das Mietobjekt im vorgesehenen Rahmen genutzt wird.

4. Durchsetzung der Hausordnung

Die Einhaltung der Hausordnung ist nicht bloß eine Frage des guten Tons – sie ist rechtlich durchsetzbar. Kommt es zu Verstößen, können sowohl die WEG, die Hausverwaltung als auch der Vermieter angemessene Maßnahmen ergreifen, um das geordnete Zusammenleben im Haus zu sichern.

Zu den typischen Sanktionen gehören:

eine Abmahnung bei erstmaligen oder geringfügigen Verstößen
eine Vertragsstrafe, sofern diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde
die außerordentliche, fristlose Kündigung bei schwerwiegenden oder wiederholten Pflichtverletzungen

Rechtsgrundlage für eine Kündigung bildet § 543 Abs. 1 BGB, der das außerordentliche Kündigungsrecht im Mietverhältnis regelt:

§ 543 Abs. 1 BGB: „Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen […], wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände […] die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung, insbesondere wenn sie das Hausklima massiv belasten oder andere Bewohner beeinträchtigen, können somit eine rechtlich tragfähige Grundlage für eine Kündigung darstellen.

5. Für Eigentümer (Beschlussfassung durch WEG)

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gilt: Auch die Hausordnung für Eigentümer und deren Mieter basiert auf einem rechtsgültigen Beschluss der Gemeinschaft. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in § 19 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG):

§ 19 Abs. 1 WEG: „Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.“

Das bedeutet: Die Hausordnung kann durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer eingeführt, angepasst oder aufgehoben werden – in der Regel genügt dabei die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Voraussetzung ist jedoch stets, dass der Beschluss den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Die so beschlossene Hausordnung ist für alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verbindlich – ebenso wie für deren Mieter, sofern diese über Mietverträge oder allgemeine Hinweise darauf Bezug nehmen.

6. Fazit

Die Hausordnung ist kein bloßes „Regelwerk zur Höflichkeit“, sondern ein rechtlich verbindliches Instrument, das das Zusammenleben in Wohnanlagen klar strukturiert und absichert. Sie schützt die Interessen aller Beteiligten, schafft Rechtssicherheit und fördert ein friedliches, respektvolles Miteinander.

Wer sich an die Hausordnung hält, trägt aktiv zu einem funktionierenden Hausgemeinschaftsleben bei – zum Wohle aller Bewohner.