Der Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein zentrales Steuerungsinstrument für die gemeinschaftliche Verwaltung des Immobilieneigentums. Er legt detailliert fest, mit welchen Einnahmen und Ausgaben im kommenden Kalenderjahr zu rechnen ist – etwa für Instandhaltung, Betriebskosten, Rücklagenbildung oder Hausverwaltung. Für alle Eigentümer ist der Wirtschaftsplan rechtlich verbindlich: Er bildet die Grundlage für die monatlichen Hausgeldzahlungen und sorgt für Transparenz, Planungssicherheit und eine faire Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Neben seiner finanziellen Funktion erfüllt der Wirtschaftsplan auch eine organisatorische Rolle, denn er strukturiert die Abläufe und Entscheidungen rund um das Gemeinschaftseigentum.
Dieser Beitrag beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, strukturellen Inhalte sowie die praktische Relevanz des Wirtschaftsplans und ordnet dessen Bedeutung innerhalb des Systems der Wohnungseigentümergemeinschaft ein.
Autor: Dennis Rudowski - 23.04.2025
Die Erstellung und der Beschluss des Wirtschaftsplans sind gesetzlich eindeutig geregelt: § 28 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bildet die verbindliche rechtliche Grundlage für dieses zentrale Instrument der WEG-Verwaltung.
Laut § 28 Abs. 1 WEG heißt es:
„Der Verwalter stellt jährlich einen Wirtschaftsplan auf. Der Wirtschaftsplan enthält:
Daraus ergibt sich klar: Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, jedes Jahr einen aktuellen Wirtschaftsplan zu erstellen. Dieser Plan muss nicht nur alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben im Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum enthalten, sondern auch die individuellen Hausgeld-Vorauszahlungen der Eigentümer und die Rücklagenzuführung für Instandhaltungen transparent aufschlüsseln.
Der Wirtschaftsplan dient somit nicht nur der Planungssicherheit, sondern stellt auch sicher, dass alle Eigentümer auf einheitlicher rechtlicher Basis an den Kosten beteiligt werden – entsprechend des Verteilungsschlüssels.
Aus praktischer Sicht bedeutet das: Ohne einen wirksam beschlossenen Wirtschaftsplan fehlt der Gemeinschaft eine tragfähige Grundlage für die Finanzierung laufender Ausgaben, notwendiger Reparaturen oder die Bildung ausreichender Rücklagen. Ein solcher Plan ist daher nicht nur gesetzliche Pflicht, sondern auch unverzichtbar für den ordnungsgemäßen Betrieb und Werterhalt einer Immobilie.
Ein korrekter und vollständiger Wirtschaftsplan gemäß § 28 WEG enthält alle voraussichtlich im kommenden Kalenderjahr anfallenden Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ziel ist es, eine solide finanzielle Grundlage für die Bewirtschaftung der Immobilie zu schaffen und die Beiträge der einzelnen Eigentümer nachvollziehbar zu ermitteln.
Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Wirtschaftsplans zählen:
„Jeder Wohnungseigentümer ist im Zweifel nach dem Verhältnis seines Anteils am Gemeinschaftseigentum verpflichtet, die Kosten […] zu tragen.“
Wichtig: Der Wirtschaftsplan betrifft ausschließlich das Gemeinschaftseigentum. Individuelle Kosten, die nur einzelne Eigentümer betreffen (z. B. Strom in der eigenen Wohnung), sind darin nicht enthalten.
Ein sorgfältig aufgestellter Wirtschaftsplan schafft Klarheit über die finanzielle Belastung für die Eigentümer, ist Grundlage für die Hausgeldvorauszahlungen und ein wesentliches Instrument für eine rechtskonforme und stabile Verwaltung der Immobilie.
Ein Wirtschaftsplan entfaltet seine rechtliche Wirkung erst durch einen wirksamen Beschluss der Eigentümerversammlung. Das bedeutet: Der vom Verwalter aufgestellte Plan muss von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlossen werden, in der Regel im Rahmen der ordentlichen jährlichen Eigentümerversammlung.
Die gesetzliche Grundlage dafür findet sich in § 28 Abs. 2 WEG, der klar regelt:
„Über den Wirtschaftsplan und die Vorschüsse ist durch Beschluss zu entscheiden.“
Erst mit diesem Beschluss wird der Wirtschaftsplan verbindlich. Das betrifft insbesondere die darin festgelegten Hausgeldvorauszahlungen sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Der Beschluss ist für alle Eigentümer gleichermaßen bindend – unabhängig davon, ob sie an der Versammlung teilgenommen oder dem Wirtschaftsplan zugestimmt haben. Selbst bei Enthaltung oder Ablehnung gilt: Der Mehrheitsbeschluss entfaltet rechtliche Wirkung gegenüber der gesamten Gemeinschaft (§ 25 WEG).
Ein ordnungsgemäß zustande gekommener Beschluss über den Wirtschaftsplan ist damit eine zwingende Voraussetzung für die Rechtsverbindlichkeit der darin enthaltenen Zahlungsforderungen. Ohne Beschluss kann der Verwalter keine Hausgeldvorauszahlungen einfordern – auch dann nicht, wenn der Plan sachlich richtig ist.
Die Beschlussfassung dient nicht nur der rechtlichen Absicherung, sondern auch der demokratischen Legitimation innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft: Alle Eigentümer erhalten die Gelegenheit, Fragen zu stellen, Einwände zu äußern oder Änderungswünsche vorzubringen, bevor der Plan verabschiedet wird.
Mit dem Beschluss über den Wirtschaftsplan werden zugleich die monatlich zu leistenden Hausgeldvorauszahlungen rechtsverbindlich festgelegt. Diese Vorschüsse dienen der Deckung der im Wirtschaftsplan kalkulierten Kosten für das kommende Jahr und sind von allen Wohnungseigentümern fristgerecht zu entrichten.
Die rechtliche Grundlage ergibt sich aus § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG:
„Die Beiträge der Wohnungseigentümer […] sind Vorschüsse auf die voraussichtlichen Kosten.“
Das bedeutet: Die im Wirtschaftsplan veranschlagten Beiträge stellen keine endgültige Abrechnung dar, sondern monatliche Vorauszahlungen auf die erwarteten Ausgaben, wie z. B. Betriebskosten, Heizkosten, Verwaltungskosten oder Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage. Die endgültige Abrechnung erfolgt später im Rahmen der Jahresabrechnung, die den tatsächlichen Aufwand gegenüberstellt.
Zahlungspflicht der Eigentümer:
Jeder Wohnungseigentümer ist gesetzlich verpflichtet, die beschlossenen Vorschüsse pünktlich zu leisten – auch dann, wenn er dem Wirtschaftsplan nicht zugestimmt oder an der Beschlussfassung nicht teilgenommen hat. Die Zahlungsverpflichtung gilt ab dem Zeitpunkt des rechtswirksamen Beschlusses.
Folgen bei Zahlungsverzug:
Bleiben Hausgeldzahlungen aus, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Verwaltung rechtliche Schritte einleiten. Dazu gehören:
Ein wiederholter oder erheblicher Zahlungsverzug kann zudem das Vertrauensverhältnis in der Gemeinschaft belasten und in extremen Fällen sogar zur Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 17 WEG führen – etwa dann, wenn durch Nichtzahlung erhebliche Nachteile für die übrigen Eigentümer entstehen.
Daher ist es im Interesse jedes Eigentümers, seine Vorschüsse verlässlich und termingerecht zu zahlen – nicht nur aus rechtlichen Gründen, sondern auch im Sinne eines funktionierenden gemeinschaftlichen Zusammenlebens.
Wird in einer Eigentümerversammlung kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen, gilt der zuletzt wirksam beschlossene Wirtschaftsplan vorläufig weiter. Das ergibt sich aus der ständigen Rechtsprechung (u. a. BGH, V ZR 89/17) sowie dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Die Eigentümer sind in diesem Fall weiterhin verpflichtet, die im alten Plan festgelegten Hausgeldvorauszahlungen zu leisten. So bleibt die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft gesichert, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Ein solcher Beschluss muss jedoch zeitnah nachgeholt werden, um den aktuellen wirtschaftlichen Verhältnissen gerecht zu werden.
Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sind zwei zentrale, aber klar voneinander zu unterscheidende Instrumente der WEG-Verwaltung:
Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose: Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Kalenderjahr sowie die daraus resultierenden Hausgeldvorauszahlungen.
Die Jahresabrechnung ist eine Abrechnung der Realität: Sie weist die tatsächlich angefallenen Kosten des abgelaufenen Jahres aus und stellt sie den geleisteten Vorschüssen gegenüber.
Beide Dokumente werden gesondert in der Eigentümerversammlung beschlossen, wie es in § 28 Abs. 3–5 WEG geregelt ist. Nur mit diesen Beschlüssen können Zahlungsverpflichtungen rechtswirksam festgestellt oder Abrechnungen eingefordert werden.
Der Wirtschaftsplan dient also der Planung und Finanzierung, die Jahresabrechnung der Kontrolle und Transparenz. Zusammen sorgen sie für eine rechtssichere und nachvollziehbare Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
Der Wirtschaftsplan ist ein zentrales, gesetzlich verankertes Planungsinstrument in der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Er bildet die verbindliche Grundlage für die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen und muss jährlich vom Verwalter erstellt sowie von der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Durch seine strukturierte Aufstellung sorgt der Wirtschaftsplan für Liquidität, Planungssicherheit und eine gerechte Verteilung der Kosten unter den Eigentümern – und gewährleistet damit den ordnungsgemäßen Betrieb sowie den langfristigen Werterhalt der Immobilie.
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